19.07.2006 Лизинг по новым правилам

Лизинговые операции в последнее время учитываются несколько иначе, поскольку в соответствующее законодательство были внесены определенные изменения.

Об этом более подробно рассказала директор аудиторской компании “Конфид-Аудит” Лариса Гузанова на семинаре “Налоговая и экономическая безопасность бизнеса. Новейшие аспекты и тенденции налоговой оптимизации и судебной практики”, организованном Центром правового содействия “ТМ-Сервис” и “Конфид-Аудит”.

СПРАВКА

Под лизингом понимается вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга физическим и юридическим лицам за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях, обусловленных договором, с правом выкупа имущества лизингополучателем (письмо ВАС РФ от 3.12.98 г. № С5-7/УЗ-908 “О Федеральном законе “О лизинге”).

Порядок выкупа арендованного имущества установлен ст. 624 ГК РФ. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Важной особенностью лизинговых операций является то, что предмет лизинга, переданный во временное владение и пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя во время всего срока действия лизингового договора (ст. 11 закона № 164-ФЗ). Право владения и пользования предметом лизинга переходит к лизингополучателю в полном объеме в момент его получения, если договором лизинга не предусмотрено иное.

Л. Гузанова отметила, что лизинг — это наиболее часто встречающаяся схема приобретения имущества, которую предприниматели используют для оптимизации налогообложения. Это позволяло сэкономить при приобретении оборудования или транспорта, однако сейчас лизинговые операции попали под более пристальный государственный контроль. Так, по словам директора “Конфид-Аудит”, в прошлом году были внесены некоторые изменения в законодательство, а в этом — уже появилась практика применения обновленных норм закона.

Например, если по договору без указания в нем выкупной цены предмет лизинга переходит в собственность получателя (покупателя) после уплаты всех платежей, стороны должны заключить дополнительное соглашение о размере выкупной цены в общей сумме договора лизинга и порядке ее выплаты. Иначе все уплаченные суммы должны рассматриваться в качестве лизинговых платежей, которые учитываются при налогообложении прибыли в составе прочих расходов на основании пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ. После перехода права собственности на предмет лизинга он должен учитываться у лизингополучателя по нулевой остаточной стоимости. Поэтому выкупная цена, полная уплата которой является основанием для перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю, должна быть определена в договоре лизинга или в дополнительном соглашении сторон.

По словам Л. Гузановой, на практике многие предприятия решили минимизировать свои налоговые риски следующим образом. В договоре устанавливалась выкупная цена лизингового имущества, но величина ее была невелика. Порядок определения выкупной стоимости предмета лизинга ни налоговым законодательством, ни иными нормативными документами пока не установлен. Поэтому она устанавливается по соглашению сторон. Если выкупная стоимость, указанная в договоре, не сопоставима с рыночной стоимостью предмета лизинга (его остаточной стоимостью на момент завершения договора и перехода права собственности к арендатору), то налоговые органы могут пересчитать налоговые обязательства продавца (лизингодателя) на основании ст. 40 НК РФ. При этом (стоит на это обратить особое внимание) налоговые органы должны будут самостоятельно доказать, что установленная договором выкупная стоимость не соответствует рыночной стоимости.

Вместе с тем необходимо учитывать, что в соответствии с п. 5 ст. 270 НК РФ при расчете налога на прибыль не учитываются расходы по приобретению и (или) созданию амортизируемого имущества. Расходы лизингополучателя в виде выкупной цены при переходе к нему права собственности являются затратами на приобретение амортизируемого имущества и на основании указанного пункта ст. 270 НК РФ не учитываются при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль. Таким образом, лизинговый платеж может быть отнесен к прочим расходам только в той части, в которой он уплачивается за получение предмета лизинга во временное владение и пользование. Суммы, уплачиваемые в счет оплаты выкупной цены предмета лизинга, до перехода права собственности (реализации лизингового имущества) следует рассматривать для целей налогового учета у лизингодателя и лизингополучателя как авансовые платежи.

В договоре лизинга также должно быть указано, на балансе лизингодателя или лизингополучателя находится имущество. Та сторона, которая принимает лизинговое имущество на баланс, и начисляет амортизацию. На основании п. 1 ст. 374 НК РФ “объектом налогообложения по налогу на имущество признается движимое и недвижимое имущество (включая переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета”. Таким образом, лизинговое имущество будет облагаться налогом на имущество у той стороны договора, у которой оно числится на балансе: у лизингодателя или лизингополучателя.

Письмом от 29.03.2006 № 03-03-04/2/94 Минфин России поставил под сомнение тот факт, что вложения в имущество, приобретенное для сдачи в лизинг, носит капитальный характер. И соответственно при расчете налога на прибыль лизингодатель не может учесть в составе расходов амортизационную премию по новому лизинговому имуществу, которое по условиям договора лизинга учитывается на его балансе.

Мария МЫСОВА Материалы предоставлены Центром правового содействия “ТМ-Сервис” и компанией “Конфид-Аудит”.

Подробнее

19.07.2006 Доверяй,но...

Юлия Крузе, директор центра правового содействия «ТМ Сервис»:

Действующее законодательство позволяет заключить несколько видов договоров между собственником и управляющей компанией. Самым простым, лежащим на поверхности, является возмездный договор на оказание услуг. Альтернативный вариант - особый договор доверительного управления имуществом, который базируется на самостоятельной главе ГК «Договор доверительного управления». Он имеет более самостоятельный предмет, и правовые последствия отличаются от договора на оказание услуг. Независимо от того, на основании какого из перечисленных документов действует управляющая компания, она осуществляет предпринимательскую деятельность и хочет получить доход. Сейчас мы имеем довольно сложные условия оптимизации налогообложения, которые говорят, что если взаимозависимые лица (более 20% участия в уставном капитале) заключают договор купли-продажи, поставки или оказания услуг, существуют определенные налоговые риски. Договор по доверительному управлению выходит из-под этого риска, возникающего в соответствии со ст. 20 и ст. 40 налогового кодекса. По договору доверительного управления имуществом учредитель управления передает доверительному управляющему на определенный срок имущество в доверительное управление. Доверительный управляющий обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица. Все сделки по договору доверительного управления совершаются от имени доверительного управляющего с обозначением его статуса: аббревиатура ДУ (доверительный управляющий) черным по белому прописывается во всех документах.

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него ДУ.

Важно иметь в виду следующие моменты. Имущество собственника обособляется от собственного имущества управляющей компании и отражается у ДУ на отдельном балансе, по которому ведется самостоятельный учет. И для того, чтобы производить расчеты по деятельности, связанной с доверительным управлением, управляющая компания должна открыть отдельный счет. Кроме того, схема взаимодействия управляющей компании и собственника – это некое уравнение с несколькими неизвестными. И решать его нужно, просчитывая оптимальные варианты не только с юридической, но и с экономической точки зрения: физическим или юридическим лицом является собственник, по какой системе налогообложения работает управляющая компания, как она строит отношения с другими участниками сделок. Есть различные варианты, которые при одинаковых входящих условиях показывают плюс или минус как для собственника, так и для управляющей компании.

Подробнее

12.06.2006 Сезон налоговой охоты

Облегчая налоговое бремя, государство, вместе с тем, ужесточает контроль над бизнесом. Многие споры, исход которых юристы еще вчера со стопроцентной вероятностью предсказывали в пользу предпринимателей, сегодня оборачиваются победой фискальных органов. В судебной практике все чаще звучит определение "недобросовестный налогоплательщик", а "оптимизация" окончательно стала синонимом "уклонения". Как уберечься от налоговых ошибок и не оказаться в роли загнанного зверя?

Презумпция виновности

Сегодня, по свидетельству юристов, недобросовестным налогоплательщиком может быть признана любая компания, даже та, которая отчисляет налоги в полном объеме. Все зависит от того, как на нее посмотреть — объективно или предвзято. По словам директора Центра правового содействия "ТМ-Сервис" Юлии Крузе, в настоящее время в арбитражной практике нашла отражение так называемая доктрина "деловой цели", которую налоговые и судебные органы широко применяют против налогоплательщика. Сущность этой доктрины заключается в следующем: представители фискальных органов утверждают, что организация не имела деловой цели для заключения того или иного договора и единственным мотивом совершения сделки является оптимизация налогообложения. И попробуй докажи, что это не так.

Одновременно, по данным г-жи Крузе, получает развитие концепция эффективных и недействительных сделок, эффективного и неэффективного юрлица. "Несмотря на то что законодательство не содержит определения данных понятий, — рассказывает она, — в документах, с которыми мы можем ознакомиться в суде, в органах дознания и следствия, в материалах дел об уклонении от налогообложения присутствуют такие словосочетания".

Между тем Гражданский кодекс РФ говорит о том, что недействительными являются мнимые и притворные сделки. Одни совершаются для создания определенных правовых последствий, другие — с намерением прикрыть какую-то иную сделку. "Большое количество распространенных схем налоговой оптимизации было связано с тем, что фирмы заключали либо мнимые, либо притворные сделки, — отмечает Юлия Крузе. — Например, в рамках договора прошли деньги, но при этом не было соответствующего движения товаров, то есть сделка состоялась только на бумаге. Или завышалась цена, а предмет договора не соответствовал истинным намерениям сторон".

У налоговых органов, по словам г-жи Крузе, с момента принятия Налогового кодекса имеется возможность, данная статьей 45, применять собственную квалификацию к сделкам и деятельности юрлиц и переквалифицировать спорный договор самостоятельно. Однако судебная практика, по словам директора "ТМ-Сервис", идет вразрез с этой законодательной нормой: налоговые органы чаще всего не хотят заниматься дополнительной трудоемкой работой по переквалификации сделок и вместо этого просто используют термин "недобросовестность" или "неэффективность" применительно к деятельности налого¬плательщика.

"Презумпция налоговой добросовестности законодательно не закреплена, — констатирует Юлия Крузе. — Также ни в одном нормативном документе нет понятия недобросовестности. Тем не менее существует четкая норма общеправовой презумпции невиновности, которая закрепляет презумпцию добросовестности за любым налогоплательщиком. То есть пока нет решения о том, что субъект виновен в совершении правонарушения, он чист перед законом. Этот постулат много лет давал нам защиту, но теперь на практике наши ожидания рассыпаются о законодательно незакрепленные понятия, которые красной нитью проходит через подавляющее большинство налоговых споров и судебных решений".

Что же такое недобросовестность? По мнению юристов, это всего-навсего выраженная в информационном письме правовая позиция Высшего арбитражного суда РФ (ВАС РФ), решение которого, в соответствии с дей¬ствующим законодательством, не является нормативным актом. (Документ "Об оценке обстоятельств, порождающих сомнения в добросовестности налого¬плательщика, при разрешении налоговых споров в арбитражных судах" размещен на официальном сайте ВАС РФ.) "Позиция Высшего арбитражного суда требует законодательного закрепления и расшифровки признаков или критериев понятия недобросовестности, — считает г-жа Крузе. — Тем не менее сейчас этот термин, существующий, по сути, за рамками законодательства, прочно вошел в судебную и арбитражную практику, и фактически налоговая недобросовестность заменяет фискальным органам необходимость доказательства правонарушения. Это, наверное, очень удобно, но существенно меняет подход к налоговым спорам".

Обобщая печальный опыт

Несмотря на расплывчатость новой терминологии, судебная практика позволяет юристам самостоятельно определить критерии организационно-экономической недобросовестности. "Мы проанализировали судебные решения с различными основаниями и сделали выводы, почему налогоплательщик считается недобросовестным, даже если он в полной мере уплачивает налоги", — говорит Юлия Крузе.

"ТМ-Сервис" выделяет 10 основных критериев недобросовестности:

1. отсутствие кадрового состава фирмы;

2. отсутствие ликвидного имущества;

3. отсутствие накладных расходов;

4. использование фиктивного юридического адреса;

5. систематическое возмещение НДС;

6. реализация товара фирмам-"однодневкам" (последнее понятие также? законодательно не закреплено, но часто встречается в судебной практике);

7. прогрессирующая дебиторская задолженность;

8. несоразмерность объемов возмещения НДС и иных налоговых отчислений;

9. отсутствие реальных затрат при уплате НДС;

10. отсутствие реального отчуждения товаров контрагентам.

Есть также дополнительные критерии недобросовестности, связанные с совершением сделок, по которым налоговые органы сегодня частенько устраивают выездные тематические проверки с привлечением спецподразделений органов внутренних дел. По данным "ТМ-Сервис", существует 5 дополнительных поводов для обвинения в недобросовестности.

Нерентабельность сделок компании:

- товары приобретаются не по рыночным ценам;

- убыточная деятельность фирмы;

- минимальная выгода от сделок.

Несовершение компаний сделок по приобретению товара:

- отсутствие накладных;

- отсутствие складских помещений.

"По статистике последних лет можно проследить, что год от года после принятия Налогового кодекса число исков налогоплательщиков к налоговым органам увеличивалось, при этом одновременно росло количество дел, выигранных предпринимателями, — рассказывает Юлия Крузе. — Председатель ВАС РФ неоднократно говорил о том, что должна измениться судебная практика споров с налоговиками. Сейчас, возможно, мы находимся в той точке, когда эта арбитражная кривая сломается и пойдет вниз". По мнению экспертов, государство "обкладывает" бизнес "красными флажками" — проектами налогового законодательства и информационными письмами, а также рекомендациями судам, как вести себя в тех или иных спорах.

Скажи мне, кто твой контрагент

Пока понятие "недобросовестность" законодательно не закреплено и трактуется налоговыми, судебными и правоохранительными органами субъективно, юристы спешно вырабатывают для бизнеса руководство к действию. "Необходимо быть очень осмотрительными при выборе контрагентов, — убеждена Юлия Крузе. — Сегодня зачастую даже полная налоговая добропорядочность фирмы не спасает ее от претензий со стороны налоговых органов, если ее контрагент работал с нарушениями".

Практика показывает, что для признания компании недобросовестным налогоплательщиком достаточно следующих "проступков" ее контрагента:

-отсутствие государственной регистрации фирмы;

-отсутствие постановки на налоговый учет;

-отсутствие бухгалтерской отчетности;

-неуплата платежей в бюджет;

-неотражение в бухучете и налоговых декларациях фактов реализации товаров налогоплательщику;

-неподтверждение факта получения и оприходования выручки, полученной от налогоплательщика;

-возбуждение в отношении руководства фирмы-контрагента уголовного дела.

В общем, если деятельность компании связана с большим количеством контрагентов, то эксперты советуют как минимум усилить работу службы экономической безопасности. "В любом случае, налогоплательщик должен будет доказать, что он проявил достаточную осмотрительность при выборе поставщиков и потому за грехи своих контрагентов отвечать в полной мере не имеет возможности", — отмечает г-жа Крузе. В этой связи эксперты настоятельно рекомендуют проверять юридический статус и деловую репутацию партнеров, формировать "досье" контрагентов с помощью свидетельств о регистрации и постановки на учет в налоговых органах, выписок из Единого государственного реестра юрлиц и прочей бизнес-информации.

"Следственные органы имеют возможность проверить все эти сведения, поэтому очень важно подготовиться к тому, что вам будут задавать вопросы, откуда вы узнали о существовании компании-контрагента, каким образом вы контактировали с ее представителями, где встречались, — поясняет Юлия Крузе. — С этим могут столкнуться все юрлица, особенно те, у которых большое количество контактов". Подготовившись должным образом к работе с контрагентами (а также к общению с налоговиками и правоохранительными органами), предприятие снижает риски по возможным обвинениям в недобросовестности.

Я иду искать

По словам г-жи Крузе, те способы, которыми государ¬ство пытается бороться с корпоративными конфликтами, недружественными захватами, поглощениями предприятий и прочими негативными явлениями, рикошетом ударяют по добросовестным налогоплательщикам. Компетентные органы меняют стиль работы, и к этому необходимо быть готовыми. В частности, сейчас против налогоплательщиков активно используются свидетельские показания определенных лиц, которые могут пояснить сущность тех или иных схем работы предприятия — как работников, так и сторонних граждан. При этом доказательная база должна собираться органами следствия и дознания в целях либо подтвердить, либо опровергнуть подозрения в виновности. Но, как правило, налогоплательщикам приходится самим доказывать свою добросовестность — опять-таки вопреки теоретически существующей презумпции невиновности. "В данных случаях к традиционным документам, например счету-фактуре, прилагаются дополнительные, которые подтверждают, что товар хранился на складе, потом переехал в другое место, пересек границу и т.д.", — поясняет Юлия Крузе.

Бизнесмены часто задают вопрос, как налоговики выбирают себе "жертву" для проверки на недобросовест¬ность. Специалисты выделяют три основные причины, по которым предприятие может оказаться в зоне пристального внимания налоговых органов.

Первая причина — активность конкурентов, которые порой хорошо осведомлены, откуда фирма берет деньги и какие схемы использует в работе. Соответствующая информация, часто состоящая из смеси достоверных и недостоверных сведений, попадает в налоговую инспекцию, которая инициирует проверку. Это, по мнению экспертов, проблема экономической безопасности предприятия и утечки информации, в том числе финансовой, которую далеко не все научились защищать.

Вторая причина — инициатива правоохранительных органов, которые идут по следам старых "войн" и полукриминальных историй эпохи первоначального накопления капитала. "В качестве "зацепки" может использоваться простая банковская платежка, — объясняет г-жа Крузе. — Вы перечисляли средства определенной фирме, и вот теперь к вам пришли".

Третья причина — собственная инициатива предпринимателя. Налогоплательщик думает, что у него все в порядке и теряет бдительность. Например, бизнесмен решает вернуть крупный НДС. В ответ налоговики начинают перетряхивать всю финансовую схему и выясняют, что часть пути движения средств была "черной". В итоге предпринимателю приходится думать уже не о возврате НДС, а о том, как бы налоговые органы не применили штрафные санкции к его контрагентам и как бы ему самому не досталось…

Обосновать расходы

По словам директора аудиторской компании "Конфид-Аудит" Ларисы Гузановой, ориентиры, которыми налогоплательщики пользовались в течение ряда лет, изменились: множество "налоговых" статей в прошлом году претерпело метаморфозы.

Особенно актуальной для предпринимателей становится откорректированная статья 252 НК (изменения вступили в силу с 1 января 2006 г.), в которой речь идет о расходах налогоплательщиков. "У нас расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные налогоплательщиком, в случаях, предусмотренных статьей 265 НК, — поясняет г-жа Гузанова. — Еще три года назад представители российской налоговой службы твердили: о том, что такое экономически оправданные затраты, не знает никто. Однако в нынешнем году появилась следующая арбитражная практика: в соответствии со статьей 252, абсолютно любые расходы могут быть признаны экономически нецелесообразными". В отличие от существовавшего ранее расписанного по пунктам положения о составе затрат теперь применяется широкая трактовка налогового законодательства в части расходов, которые могут быть приняты к уменьшению налогооблагаемой прибыли.

Переписанная статья 252 НК сейчас активно используется в столичной судебной практике. Лариса Гузанова уже беседовала с руководством местных налоговых органов, которое заявило о готовности широко применять эту судебную практику и в нашем регионе. "Недавно я присутствовала на предварительном судебном слушании, связанном с применением 252 статьи, — рассказывает г-жа Гузанова. — Налоговики, инкриминируя предприятию экономическую необоснованность расходов в размере 20 млн руб., не привели расчетов и аргументов, что, по их мнению, следует считать оправданными затратами. В ответ на нашу просьбу изложить, что же все-таки, по мнению суда, является экономически обоснованными расходами, судья привел парадоксальный довод: если вы израсходовали 1 млн руб., то у вас, соответ¬ственно, на 1 млн руб. должна увеличиться прибыль". Судья этот, конечно, не экономист, как, впрочем, и многие его коллеги. Похоже, у бизнеса появляется новая серьезная проблема — доказывать, что расходы экономически оправданы, и, судя по всему, защищать свою позицию предстоит не перед специалистами, а перед чиновниками "широкого профиля".

В этой связи эксперты рекомендуют предпринимателям в первую очередь навести порядок в документообороте. При этом каждая компания имеет возможность прописать свою учетную политику таким образом, чтобы все законодательные неясности трактовать в свою пользу и в случае претензий налоговых органов уметь грамотно отстаивать свою позицию.

Система самозащиты

"Основная проблема налогоплательщика сегодня состоит в том, что он не обращает внимания на те или иные аспекты в законодательстве и в организации своего бизнеса, которые можно использовать для эффективной защиты предприятия", — говорит заведующий кафедрой экономический и информационной безопасности в финансово-банковской сфере Финансовой Академии при Правительстве РФ Владимир Авдийский. По его мнению, бизнесу пора научиться противостоять безграмотности и излишнему служебному рвению проверяющих. Так, следует документально фиксировать ошибки (случайные и преднамеренные), допущенные налоговыми и правоохранительными органами во время проверок, и использовать это для своей защиты.

"Львиную долю проблем во взаимоотношениях бизнеса и фискальных органов создает само государство, но это процесс объективный, он неизбежен в период становления цивилизованных отношений в той или иной сфере, — подчеркивает г-н Авдийский. — К сожалению, сегодня фискальные и правоохранительные органы всю ответственность доказательства налоговой добропорядочности перекладывают на налогоплательщика. Предприятию подчас приходится для этого "раскапывать" историю своих поставщиков и контрагентов до седьмого колена. Но такова жизнь, и в сложившейся ситуации надо уметь обороняться".

А для этого следует создать систему защиты бизнеса. Каждое предприятие, по мнению Владимира Авдийского, должно разработать собственную методику управления рисками с учетом специфики своей деятельности, исходя из целей и общей стратегии развития. Управлять рисками — значит предвосхищать возникновение реальных угроз для бизнеса, получая в режиме on-line объективную информацию о состоянии дел внутри предприятия и о важных для компании изменениях во внешней среде, мобильно реагировать на сигналы тревоги.

Существует несколько факторов риска. Финансовые связаны с движением денег, в частности с кредитной, инвестиционной, налоговой политикой предприятия. Операционные — с построением оргструктуры, кадровой и корпоративной политикой, ведением документооборота. Производственные и технологические риски непосред¬ственно связаны с основной деятельностью предприятия, с тем, насколько правильно и безопасно функционирует производство. К рискам внешней среды относятся взаимоотношения организации с "внешним миром", в том числе с органами власти и контролирующими структурами.

Для объективной оценки и прогнозирования потенциальных опасностей необходимо провести так называемый риск-аудит — общее "сканирование" деятельности предприятия для выявления "узких" мест, а затем уже строить систему управления рисками. "Можно расставить везде охрану, но в то же время упустить из виду кадровые проблемы, не обращать должного внимания на ведение документооборота и в результате получить серьезные осложнения во взаимоотношениях с налоговыми органами", — утверждает г-н Авдийский. Также, по мнению экспертов, важна и экономическая оценка риска — соотношение стоимости возможных потерь и затрат на самозащиту: эти суммы должны быть соизмеримы.

"Необходимо понимать, что для компании большое значение имеет не только ситуация в стране, регионе, отрасли, но и микроклимат района, в том числе человеческий фактор: кто начальник ОВД, налоговой инспекции, — говорит г-н Авдийский. — Предприятие — живой организм, оно не может существовать обособленно, поэтому на его "самочувствие" и спокойствие влияют самые разнообразные детали, на которые следует обращать внимание".

Материал подготовлен на семинаре "Налоговая и экономическая безопасность бизнеса. Новейшие аспекты и тенденции налоговой оптимизации и судебной практики", организованном Центром правового содействия "ТМ-Сервис" и компанией "Конфид-Аудит".

Анна Глуховская

Подробнее

10.05.2006 Сделка в сопровождении юриста

Юридическая проверка бизнеса перед его продажей позволяет продавцу объективной взглянуть на свое предприятие и устранить правовые погрешности до совершения сделки, а покупателю дает возможность выявить «подводные камни», которые в дальнейшем могут привести к потере приобретаемого актива или к дополнительным финансовым вложениям.

Юлия Львовна, в чем состоит— предпродажная подготовка бизнеса?

Как и в обычной торговле, продавцу компании нужно показать "товар лицом" — продемонстрировать покупателю его лучшие стороны. Для этого, в первую очередь, необходимо провести полную инвентаризацию дел, которая позволит продавцу увидеть объективное состояние бизнеса.

Далее последует комплексная проверка предприятия покупателем (или Due Diligence), которая позволит оценить риски потери активов в дальнейшем. В любом случае, задача юристов — выяснить, какие правовые недочеты скрываются за "фасадом" компании, насколько юридически грамотно выстроен бизнес и готов ли он к продаже. Предпродажная экспертиза позволяет продавцу устранить правовые погрешности до совершения сделки, а также определить приблизительную цену сделки. Вслед за этим покупателю предстоит выявить возможные "подводные камни", которые в дальнейшем могут привести к потере покупаемого актива или к дополнительным финансовым вложениям.

Основные области юридической проверки — корпоративные вопросы, производство, коммерческая деятельность, споры, ответственность и активы, в том числе и нематериальные. Их стоимость зависит от того, насколько интеллектуальная собственность защищена: зарегистрирована ли торговая марка, раскручен ли брэнд, были ли у компании победы на региональных и российских конкурсах и т.д.

Обычно в нашей практике ведения дел ситуация складывается таким образом, что раскрученный бизнес "распылен" на несколько юридических лиц, специализирующихся в разных сферах. Например, одна компания занимается оптом, другая — розницей, третья обслуживает корпоративных клиентов и т.д. Это порой довольно сильно тормозит процесс продажи — ведь покупается обычно не одно юрлицо, а весь бизнес в совокупности. И чаще всего предпродажная подготовка проходит на двух уровнях — инвентаризация конкретного юрлица и бизнеса в целом. При этом необходимо устранить имеющиеся противоречия между всем бизнесом и отдельными предприятиями, входящими в его структуру.

Как пошагово выглядит юридическое сопровождение сделки купли-продажи?— бизнеса?

Сначала подписывается соглашение о неразглашении конфиденциальной— информации. В нем говорится, что стороны, в первую очередь, защищают сведения о том, что у них идут переговоры о намерении совершить сделку купли-продажи. И в этом же документе могут быть подписаны обязатель¬ства о намерении сторон в будущем совершить сделку купли-продажи таких-то акций, долей и т.д. В Гражданском кодексе РФ существует понятие "предварительный договор", который позволяет продавцу и покупателю подписывать подобные соглашения. И в предварительном договоре стороны обычно сразу пытаются определить цену сделки, а также написать, от чего она зависит.

Основным договором, по которому происходит продажа бизнеса, является договор купли-продажи. Но если мы посмотрим на тот минимум сведений, которые должны содержаться в этом документе, он нам покажется очень простым. И на самом деле, он не дает ответы на все вопросы, которые мучают продавцов. В силу этого договор купли-продажи обычно обрастает большим количеством документов, содержащих детали, связанные с вопросами о конфиденциальной информации, с какими-то обязательствами в будущем. Например, у продавца остается доля в бизнесе и в этой связи дополнительно прописывается, как стороны могут избежать возникновения спорных ситуаций.

Однако очень подробно встраивать в договор подобные юридические конструкции наше весьма жесткое законодательство не позволяет. Фактически при совершении купли-продажи бизнеса стороны подписывают более глубоко проработанные документы, в которых содержатся моменты, находящиеся вне поля действующего законодательства.

Это особенно актуально в случае частичной продажи бизнеса. Наше законодатель¬ство, к сожалению, не годится для того, чтобы урегулировать отношения и права нового и прежнего владельцев. В сложившейся международной практике кроме учредительных документов в таких случаях принято подписывать еще определенное соглашение между акционерами. В соответствии с законодательством Англии, Германии и ряда других стран, акционеры могут договориться о том, как формируются органы управления нового предприятия, как принимаются решения по разным вопросам, как распределяется прибыль и т.д. Наше законодательство не дает возможностей подписать такие соглашения. У АО есть устав и договор о создании общества, у ООО — устав и учредительный договор, существуют определенные нормы, которые установлены соответствующими федеральными законами. А все остальное, что касается дальнейшего взаимодействия сторон, — ничтожно с точки зрения российского права. Эти "скользкие" моменты повышают юридические риски заключения сделок купли-продажи и, главное, исключают возможность защищать права сторон сделки открыто, с учетом системы сложившейся юридической практики.

Если же весь бизнес приобретается сразу, то в этой ситуации важным этапом реализации сделки являются действия покупателя в процессе аудита компании, и на первый план выступает соглашение о конфиденциальности. Покупатель при подготовке сделки получает доступ ко всей подноготной пока еще чужого бизнеса. Причем степень важности соглашения о конфиденциальности зависит от того, насколько открыто или закрыто работает компания. Обычно компании, лидирующие на рынке, являются достаточно открытыми, бизнес-процессы в них выстроены прозрачно (возможно, поэтому-то они и лидируют). Продавцы должны быть готовы к тому, чтобы выложить покупателю необходимую информацию. Обычно это происходит на стадии предпродажной экспертизы: организуется так называемая "информационная комната" (Data Room) — режим передачи продавцом покупателю данных о состоянии компании. И уже после прохождения Data Room принимается решение о покупке, подписывается основной договор купли-продажи.

А если покупатель после подробного аудита раздумает приобретать бизнес — как быть продавцу?

И такое случается. Обязанности сторон по неразглашению конфиденциальной информации, полученной в этот период, регламентирует предварительный договор. Он действует с того момента, когда стороны договорились о своих намерениях что-то сделать, до их выполнения. А если планы, прописанные в договоре, не были реализованы, тогда стороны должны подписать 2 документа — соглашение о том, что они завершают свое начинание, и соглашение о конфиденциальности. Таким образом, продавец обеспечивает защиту информации.

И как подобные документы работают в российском правовом поле?

На сегодня сложилась такая ситуация, что соглашения, которые заключаются?— сторонами, не могут быть исполнены в полной мере. Вопрос защиты конфиденциальной информации в целом и коммерческой тайны в частности — очень болезненный. Наше законодательство в теории позволяет прописать определенные параметры этой защиты, но на деле, увы, не дает 100-процентной гарантии сторонам сделки. Этот механизм не работает автоматически, как, например, страховой полис. Пока у нас не наработана юридическая практика, которая демонстрировала бы эффективную защиту в действии.

И тем самым недобросовестные игроки получают широкое поле деятельности?

Нередки случаи, когда потенциальный покупатель не хочет платить за бизнес его реальную стоимость, пытаясь осуществить так называемое недружественное поглощение предприятия (например, путем негласной скупки акций) или искусственно сбить цену.

Накануне и в процессе подготовки бизнеса к продаже нередко предпринимались попытки снизить его стоимость скандалами, сомнительными судами, арестом акций и, к сожалению, действующее законодательство позволяет недобросовестным игрокам так себя вести. Здесь, конечно, очень многое зависит от юридической защищенности бизнеса. И не только.

Мы списали свои корпоративные законы с западных, но не учли того, что, например, англосаксонским правом отношения в этой сфере регулируются уже сотни лет. В западных странах наряду с законодательными нормами многое обусловлено обычаями деловой этики. А мы получили демократичные нормы, не имея сложившихся традиций цивилизованного ведения бизнеса. Поэтому в России существуют компании, которые создали себе капиталы и громкие имена именно на недружественных поглощениях.

На Западе чистота деловой репутации и запрет на ведение деятельности в определенной сфере являются для бизнеса серьезным видом ответственности, а у нас ?этого пока нет.

Анна Глуховская

Подробнее

20.03.2006 Корпоративный антизахват

Концепция развития корпоративного законодательства до 2008 года, подготовленная МРЭТ, до конца текущего года будет рассмотрена правительством РФ.

Завершается разработка законопроекта, касающегося процедур решения корпоративных конфликтов, и документа об аффилированных лицах. В правительстве надеются, что принимаемые законы будут эффективны в борьбе с недружественными захватами.

Действующее в настоящее время российское процессуальное законодательство позволяет недобросовестным участникам оборота внешне законными средствами осуществлять корпоративные захваты, отрицательно влияющие как на осуществление своих прав и законных интересов внутренними инвесторами, так и на стабильность имущественного оборота в целом, что в конечном счете представляет угрозу национальной безопасности.

Стоит отметить, что около 80% регулирования корпоративных отношений в англосаксонской и романо-германской системах права регулируются на основе обычаев делового оборота. В РФ же действует принцип “разрешено все, что не запрещено законом”. Таким образом, в России в основном недружественное поглощение — это агрессивный захват. Корпоративные войны стали массовым явлением, враждебное недружественное поглощение ведет к ликвидации “здорового” предприятия.

По словам председателя Комитета по собственности Госдумы Виктора Плескачевского, в России проблема захвата предприятий свелась в первую очередь к проблеме захвата реестра акционеров. Депутат указал на одну из ошибок, допущенную при приватизации и не исправленную до настоящего времени. Предприятия, как правило, приватизировались только в одну форму — открытое акционерное общество. В результате в России более 157 тысяч открытых акционерных обществ, из которых мало кто собирался торговать своими акциями на бирже.

Захват осуществляется таким образом: бандиты с помощью разработанных высокопрофессиональными юристами схем в пятницу или накануне праздника заходят на предприятие, которое имеет число акционеров меньше пятидесяти, а их в России около 150 тысяч. При этом многие из них ведут бухгалтерию и реестр в лучшем случае в компьютере, а то и на бумажном носителе. Проникнув на предприятие, реестр уничтожают, выписывают свой реестр, затем получают решение суда. А вот инструментария защиты прав собственников, к сожалению, нет.

Плескачевский полагает, что при слиянии и поглощении предприятий через биржевую скупку акций по текущей стоимости пришлось бы затратить гораздо более значительные суммы, чем затраты на силовой захват, а это попросту можно квалифицировать как кражу. Причинами существования недружественного поглощения можно считать не только пробелы законодательства, но и наличие коррупции в судебных органах и у судебных приставов. Во всех захватах применяется немедленное исполнение. Проблема стала для России макроэкономической.

Другая проблема ОАО — отсутствие правильного баланса отношений между миноритарными и мажоритарными акционерами. В российском законодательстве есть норма, используемая практически при всех захватах предприятий: миноритарный акционер имеет право обращаться с иском в суд о защите своих имущественных интересов. Более 95% всех корпоративных войн, утверждает Плескачевский, начинаются с иска миноритарного акционера.

Теперь изменить положение дел можно только с помощью кодекса корпоративного поведения. А этот кодекс должен опираться на корпоративное право, которое пока недостаточно разработано и включает в себя некоторые несогласованные элементы. Также необходимо внести изменения и в положения ГК.

Материал подготовлен Центром правового содействия ТМ Сервис

Подробнее

13.03.2006 Развитие корпоративного законодательства

В соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 5 сентября 2005 г. № 1352-р внесен для рассмотрения в Государственную Думу проект федерального закона "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации, в Федеральный закон "Об обществах с ограниченной ответственностью" и Федеральный закон "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", подготовленный Минэкономразвития России совместно с заинтересованными органами власти.

С начала 2006г. нас ожидают изменения в законодательстве об АО и ООО. Проект Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об акционерных обществах»и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации» был принят 1 июля 2005 года в первом чтении. 8 сентября 2005г. премьер-министр Михаил Фрадков подписал распоряжение о внесении в Госдуму проекта данного закона.

Министерство экономического развития подготовило Концепцию развития корпоративного законодательства на период до 2008 года. Также близится к завершению разработка законопроекта, касающегося процедур решения корпоративных конфликтов и документа об аффилированных лицах. В планах - обсуждение в ноябре текущего года Советом по конкурентоспособности Концепции развития корпоративного законодательства на период до 2008 года, подготовленной Министерством экономического развития и торговли. А уже 1 декабря Концепция будет рассмотрена Правительством Российской Федерации.

Целью реформы корпоративного законодательства является приведение в соответствие бизнеса и реальной практики.

В настоящее время назрела необходимость в первую очередь совершенствовать законодательство в отношении самых распространенных форм предпринимательской деятельности - ООО и АО.

Изменения в законодательстве об ООО. Правительство намеренно сделать деятельность ООО максимально прозрачной. Концепция развития корпоративного законодательства решает отказаться от института свободного выхода участника из ООО полностью или частично упразднить.

Именно эта особенность и была так привлекательна для предпринимателей: в любое время можно выйти из бизнеса, получить стоимость своей доли, снизив риски при реализации проектов. Выходя из ООО, участники могут запросто избежать субсидиарной ответственности, а отсутствие необходимости проходить обязательный аудит приводит к возможности избежать уплаты налогов. Право свободного выхода приводит к тому? что выход отдельных участников из ООО с последующей выплатой реальной стоимости доли провоцирует выход из ООО и других участников? причем последний из участников вынужден нести бремя по управлению ООО и поддержанию его деятельности либо осуществить его ликвидацию, так как выплата реальной стоимости доли может повлечь уменьшение уставного капитала ниже минимально установленного законом размера.

Таким образом? выход ряда участников ставит под сомнение существование до того стабильно функционировавшего общества? что негативно сказывается не только на интересах контрагентов таких обществ? но и на стабильности гражданского оборота в целом.

Действующее в настоящее время законодательство (ст. 87-94 ГК РФ и ФЗ «Об ООО») предусматривает наличие двух учредительных документов общества с ограниченной (дополнительной) ответственностью: устава и учредительного договора. При этом некоторые положения дублируются в обоих документах? что приводит к возникновению трудностей в практике применения положений законодательства об ООО, но не обеспечивает никакой дополнительной защиты интересов участников ООО.

В учредительном договоре общества среди прочего указываются:

  • размер уставного капитала общества
  • размер доли каждого из учредителей (участников) общества
  • состав органов общества
  • порядок выхода участников общества из общества.
  • Устав общества также должен содержать сведения:
  • о составе и компетенции органов общества
  • о размере уставного капитала общества
  • о размере и номинальной стоимости доли каждого участника общества
  • о порядке и последствиях выхода участника из общества.

Решение о внесении изменений (дополнений) в устав общества принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов участников общества, если необходимость большего числа голосов для принятия такого решения не предусмотрена уставом общества. Однако для принятия решения о внесении изменений в учредительный договор требуется единогласие всех участников общества

Таким образом, положения дублируются в двух учредительных документах, на процедуру их изменения фактически распространяется также необходимость одобрения всеми участниками общества. Поскольку смена состава участников общества сопряжена с изменением структуры уставного капитала ООО? то фактически без согласия всех участников общества не возможно ни включение сведений в учредительные документы о доле вновь принятого участника? ни изменение соотношения долей среди существующих участников.

Учредительный договор, являясь многосторонней сделкой, также требует для своего изменения и/или дополнения волеизъявления всех лиц, являющихся его стороной. И в правоприменительной практике закрепилась тенденция, согласно которой для изменения учредительного договора требуется выражение согласия всех участников договора, при этом такое согласие должно быть оформлено путем подписания единого документа или представления иного письменного подтверждения.

В Законопроекте предлагается устранить существующий в настоящее время дуализм учредительных документов ООО, единственным учредительным документом будет выступать устав общества, который, в отличие от договора, не требует для своего изменения волеизъявления всех участников соответствующего правоотношения. При этом в уставе ООО не будут отражаться сведения о размере и номинальной стоимости участника общества, что исключает необходимость внесения каждый раз изменений в устав общества при изменении структуры уставного капитала общества и/или состава участников. Тем самым, ООО приблизится к модели АО.

Приведение учредительных документов в соответствие с требованиями закона не повлечет существенных издержек со стороны предпринимателей (400 рублей на одно общество). Законопроектом детально урегулированы переходные положения, исключающие правовую и экономическую неопределенность в переходный период. Но вот представители бизнес-сообщества в отличие от чиновников очень обеспокоены этим законопроектом: на новую регистрацию более миллиона фирм будет отведено всего полгода (с 1 января до 1 июля 2006 года).

Предлагается отменить ОДО. Достаточно предусмотреть в законодательстве возможность введения дополнительной ответственности участников ООО путем включения соответствующих положений в устав общества, если по каким-то причинам участники сочтут это необходимым для себя.

Изменение законодательства об ОАО. Необходимо реализовать в законодательстве понимание акционерного общества как единой модели, без разделения на открытое и закрытое, однако с дифференцированными требованиями к свободе обращения акций и к раскрытию информации в зависимости от того, в каком порядке привлекается акционерный капитал и где обращаются акции.

Нормальным состоянием акционерного общества является открытая форма без ограничений на обращение акций. Стадия существования акционерного общества в «закрытой» форме должна являться промежуточной, переходной. За ней, в зависимости от обстоятельств, может следовать либо привлечение капитала на открытом рынке (в этом случае переход от одной формы функционирования бизнеса к другой должен быть относительно простым с точки зрения соблюдения формальных требований), либо «консервация», а возможно, и еще большее «закрытие» путем реорганизации в общество с ограниченной ответственностью.

С другой стороны, повышенные требования должны предъявляться к «публичным» компаниям, акции которых не только теоретически доступны неограниченному кругу лиц, но и реально обращаются на фондовом рынке. Различие между «публичным» и «непубличным» акционерным обществом должно определяться прежде всего фактическими обстоятельствами – размещением и/или обращением акций общества среди неопределенного круга лиц.

Так же четко определены критерии публичной компании. Представляется, что публичными следует считать акционерные общества, отвечающие хотя бы одному из следующих критериев:

- общество хотя бы один раз осуществило размещение акций своих среди неограниченного круга лиц;

- акции общества обращаются среди неограниченного круга лиц на вторичном рынке в результате действий самого общества, его акционеров, либо иных лиц (в том числе финансовых посредников), действующих от имени и в интересах общества или акционеров;

- публичный статус компании определен ее уставом.

Для таких компаний не могут применяться ограничения на свободное обращение акций (преимущественное право акционеров или самого общества на приобретение акций, отчуждаемых другими акционерами; соглашения между акционерами и т.п.), а также устанавливаются повышенные требования к раскрытию информации. Реестр владельцев ценных бумаг таких обществ обязательно должен вести специализированный регистратор, независимо от количества акционеров.

Компания, которая не является публичной, может вводить ограничения на свободное обращение акций (преимущественное право их приобретения, необходимость получения разрешения всех или большинства акционеров на отчуждение акций, и т.п.) либо путем их фиксации в уставе, либо путем заключения соответствующих соглашений между акционерами. Акции такой «закрытой» компании не могут торговаться на бирже. Требования к раскрытию информации для непубличных компаний должны быть существенно ниже, чем для публичных. Они могут вести реестр акционеров самостоятельно.

Целесообразно, однако, установить в законодательстве количественный критерий (например, не более 50 акционеров), в пределах которого будут в принципе допускаться введение ограничений на обращение акций. При превышении установленного значения такого критерия указанные ограничения должны автоматически (даже без внесения изменений в устав общества) утрачивать силу. Таким образом, подобные ограничения должны рассматриваться не как особые права акционера, заключенных в самих акциях, а как ограничения в правах на акции.

В законодательстве необходимо также предусмотреть условия и порядок отказа публичной акционерной компании от своего публичного статуса (вплоть до перехода в «закрытую» форму) путем принятия соответствующего решения общим собранием акционеров. Следствием его могут быть отзыв акций общества с биржи и связанное с этим уменьшение издержек по раскрытию информации, и даже введение запрета на свободное обращение акций данного общества (при своевременном уведомлении всех заинтересованных лиц). Это может быть целесообразно, например, если размещение акций по открытой подписке произошло среди небольшого количества лиц, либо, напротив, если акции размещены среди значительного количества акционеров, но реально не обращаются. В настоящее время процедура «закрытия» общества законодательством не предусмотрена, что влечет дополнительные издержки для компаний.

Необходимо отказаться от конструкции «акционерного общества работников», или «народного предприятия», представляющего собой гибрид акционерного общества и производственного кооператива, поскольку она противоречит общим принципам российского корпоративного законодательства.

Концепция затронула также очень важный вопрос, касаемый установления минимального размера уставного капитала. Уставный капитал гарантирует защиту прав кредиторов, за счет этих средств осуществляется самостоятельная деятельность юридического лица.

Что касается вопросов о преодолении «дутости» уставного капитала, то предлагается применять ответственность за изменения реальной стоимости вносимого с оплату уставного капитала имущества.

Предлагается отказаться от детальной регламентации вопросов оплаты уставного капитала и предусмотреть механизмы, направленные на установление того, какие активы имеются у юридического лица на определенный момент, - что позволило бы другим участникам оборота судить о платежеспособности организации. При дальнейшем развитии данного подхода следует отказаться от законодательного установления минимального размера уставного капитала и заменить его механизмом, позволяющим кредиторам получать сведения о стоимости чистых активов организации к моменту окончания формирования ее имущественной основы со стороны учредителей.

Представляется целесообразным отменить норму, запрещающую акционерному обществу выпускать облигации на сумму, превышающую его уставный капитал, при отсутствии внешних гарантий или поручительств. Данная норма не дает кредиторам никакой дополнительной защиты и легко обходится на практике.

Для развития акционерных инвестиционных фондов необходимо пересмотреть требования о строго фиксированном значении уставного капитала акционерного общества и о возможности его изменения только по решению собрания акционеров или совета директоров. При этом следует предусмотреть возможность создания акционерных обществ, имеющих переменный (плавающий) уставный капитал, устав которых предусматривает возможность выкупа акций обществом у акционеров по их требованию на постоянной основе либо в допускаемых законом случаях (в зависимости от того, будет ли такое акционерное общество конструироваться как открытый, интервальный либо закрытый инвестиционный фонд).

Подобное изменение акционерного законодательства может привести к выравниванию количества акционерных и паевых инвестиционных фондов, в противном случае акционерные инвестиционные фонды окончательно потеряют привлекательность как возможный инструмент для коллективного инвестирования. В пользу предлагаемого решения указывает также зарубежный опыт регулирования коллективного инвестирования.

Предлагается пересмотреть требования, в силу которых акция либо доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью должны обладать номинальной стоимостью. Поскольку номинальная стоимость отражает лишь ту стоимость имущества, которая подлежит внесению при учреждении общества, какого-либо практического смысла в дальнейшем она лишена: по прошествии даже незначительного времени с момента создания общества акция либо доля приобретает действительную стоимость, которая не имеет никакой связи с номинальной стоимостью. Соответственно, если акция или доля используется лишь как счетная единица, отражающая часть в уставном капитале, а ее действительная стоимость связана с капитализацией общества, дальнейшее сохранение номинала лишено какого-либо практического смысла. Таким образом, необходимо будет создать новый механизм расчета порядка формирования уставного капитала, выпуска акций и пр., сейчас негативных последствий номинальной стоимости не влечет, нет уверенности, что в дальнейшем внедрение нового механизма не повлечет дополнительных материальных затрат для общества и будет более удачным.

Закономерным следствием отказа от фиксированной номинальной стоимости акций выступает развитие института дробных акций. Необходимо предусмотреть возможность появления дробных акций при конвертации эмиссионных ценных бумаг в акции, в том числе при реорганизации акционерного общества.

При обращении ценных бумаг возможность возникновения дробных акций следует признать в качестве общего правила там, где возможен конфликт интересов (например, при наследовании), поскольку институт общей собственности на акцию представляется крайне неэффективным. На законодательном уровне должны быть решены вопросы о порядке голосования владельцами дробных акций, о сложении дробных акций, образовавшихся по различным основаниям, об указании количества дробных акций в простых или десятичных дробях.

Однако с учетом того, что институт дробных акций вводился главным образом с конкретной политико-правовой целью – избежать вытеснения миноритарных акционеров путем консолидации, возможно также рассмотрение иных законодательных решений, в частности:

- расширение института компенсационных прав при вытеснении миноритарных акционеров с упразднением института дробных акций;

- использование французской практики дополнения дробной акции, возникающей при консолидации, до целой акции для сохранения в числе акционеров миноритария, число «старых» акций которого недостаточно для обмена на одну «новую» акцию.

Необходимо совершенствовать правовое регулирование обращения ценных бумаг, права на которые учитывается записями на специальных счетах (счетах в системе ведения реестра владельцев ценных бумаги или записями по счетам депо) это не только бездокументарные ценные бумаги, но любые ценные бумаги, права на которые учитываются записью на счете (обездвиженные в депозитарии эмиссионные ценные бумаги, ценные бумаги с «глобальным сертификатом, инвестиционные паи паевых инвестиционных фондов, ипотечные сертификаты участия).

Следует совершенствовать правовое регулирование учетной системы рынка ценных бумаг – регистраторов и депозитариев. Необходимо четко определить понятие и правовой статус реестра владельцев ценных бумаг, права и обязанности регистраторов и депозитариев в различных ситуациях, в том числе при корпоративных конфликтах. Требует скорейшей унифицированной регламентации правовой режим обязательственных отношений, возникающих в таком случае между владельцем ценной бумаги и лицом, учитывающим права на ценную бумагу, для чего предлагается урегулировать подобные отношения специальным видом договора, отвечающим общим положениям договорного права.

Реорганизация юридических лиц

Необходимо отметить, что на сегодняшний день сложилась тенденция по разделению законодательства в соответствии с организационно-правовой формой общества. Такая ситуация оказывает пагубное влияние на регулировании реорганизационных процедур, в том числе при реструктуризации компаний, поскольку в нынешних условиях реорганизация коммерческих организаций, в результате которой создается юридическое лицо иной организационно-правовой формы, не находит правовой базы. В настоящее время даже в рамках типа хозяйственных обществ не допускаются смешанные формы реорганизации, в которых участвуют, например, АО и ООО. Целесообразно закрепление в отношении каждой организационно-правовой формы юридических лиц конкретных реорганизационных цепочек, которые бы отражали все возможные формы реорганизации; соответственно, все прочие формы, как недопустимые, были недвусмысленно исключены. Основной принцип применительно к смешанным формам реорганизации заключается в том, что реорганизация коммерческих организаций? сопряженная с изменением организационно-правовой формы (в которой участвуют юридические лица различных видов)? возможна, если в соответствии с федеральным законом допускается преобразование таких организаций.

Аналогичную норму следует предусмотреть для смешанных реорганизаций, в которых участвуют только некоммерческие организации, хотя и различных видов. Наконец, следует запретить по общему правилу смешанные реорганизации, в которых одновременно участвовали бы как коммерческие, так и некоммерческие организации. Случаи, при которых бы допускались преобразование некоммерческих организаций в коммерческие и наоборот, необходимо исчерпывающим образом закрепить в ГК РФ или специальном законе о реорганизации.

В настоящее время решающее значение в определении имущественных прав и обязанностей юридических лиц, возникающих при реорганизации, имеют передаточный акт или разделительный баланс. Необходимо пересмотреть статус и содержание документов, оформляющих реорганизацию, поскольку они утверждаются одновременно с принятием решения о реорганизации на общем собрании участников (акционеров), а права и обязанности переходят к правопреемникам, образующимся в результате осуществления реорганизации, лишь в момент государственной регистрации вновь созданного юридического лица. Поскольку процесс реорганизации может занимать месяцы и даже годы, к моменту его окончания разделительный баланс или передаточный акт теряют свою достоверность.

Необходимо законодательно закрепить норму, согласно которой с принятием решения о реорганизации соответствующий орган юридического лица, принявший решение о реорганизации, в обязательном порядке должен утвердить общие количественные и качественные параметры передаваемых прав и обязанностей (либо имущественных комплексов или их частей) от реорганизуемого юридического лица ко всем организациям, создаваемым в результате реорганизации. При этом указанные показатели должны фиксироваться в решении о реорганизации, в договоре о реорганизации или в специально утверждаемом приложении.

Действующее законодательство необоснованно закрепляет по существу безусловную защиту прав кредиторов реорганизуемого юридического лица, подчас в ущерб интересам реорганизуемого бизнеса, более того, наделяет кредиторов правом фактического блокирования реорганизации (в форме предъявляемого во внесудебном порядке требования о досрочном исполнении обязательств и возмещении возникающих при этом убытков).

Целесообразно заменить данную норму правом кредиторов реорганизуемого юридического лица потребовать досрочного исполнения или прекращения соответствующих обязательств и возмещения убытков в судебном порядке, при этом суд вправе отказать в удовлетворении таких требований, если реорганизуемая организация или ее правопреемники докажут, что в результате реорганизации опасности ненадлежащего исполнения обязательства не возникнет.

В качестве дополнительных гарантий прав кредиторов возможны следующие меры:

- солидарная ответственность всех правопреемников реорганизованных в форме разделения или выделения юридических лиц, если после осуществления реорганизации одно из юридических лиц оказывается не в состоянии удовлетворить требования своих кредиторов (на уровне закона следует отразить детальную процедуру реализации подобной ответственности);

- обязательное предоставление участниками (акционерами, членами) юридического лица, реорганизуемого в форме преобразования, присоединения и слияния, обеспечения исполнения обязательств, которые перейдут к создаваемому юридическому лицу в порядке универсального правопреемства;

- механизм ответственности менеджеров и членов советов директоров за убытки, причиненные кредиторам, если менеджеры или члены совета директоров участвующих в реорганизации юридических лиц своими действиями или бездействиями привели к сокрытию информации, связанной с фактом реорганизации или наиболее существенных условий ее проведения.

Материал подготовлен Центром правового содействия ТМ Сервис.

Подробнее

06.03.2006 Притяжение земли

Сегодня в России сложились «нездоровые» отношения в сфере землепользования. Огромный спрос на землю в городах и пригородах охлаждается мучительно долгим процессом получения разрешительных документов на освоение ликвидных площадок.  В то же время отсутствие явного интереса к землям сельской глубинки позволяет приобретать такие участки по заниженным ценам. Впрочем, нынешний год богат на законодательные сюрпризы, которые, возможно, исправят перекосы рынка.

Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" дал толчок развитию земельного рынка. В 2002–2003 гг. была заключена масса сделок с земельными участками. Важно заметить, что, согласно закону, если владелец не использует сельхозугодья по назначению более 3 лет, они могут быть отчуждены. Вот это время и пришло.

Состояние в гектарах

В ведении муниципальных образований сегодня находятся тысячи гектаров сельхозугодий, возделать которые аграрии не в состоянии. Но и выгодно продать такие земли зачастую не представляется возможным из-за отсутствия спроса. В частности, в Нижегородской области, по разным оценкам, не обрабатывается порядка 15–30% земель сельхозназначения. В границах нашего региона сельхозземли занимают площадь 3,6 млн га (47% общей площади области). Частным собственникам принадлежит 61% земель. Необрабатываемая земля, как правило, находится в коллективно-долевой собственности, и, по сути, никому не нужна — большинство аграриев не знают, что с ней делать, а возможность ее обработать есть далеко не у всех. Невостребованные участки расположены вдали от инженерных коммуникаций и транспортных развязок, от леса и воды.

Существует ли реальная угроза потерять эту землю, и есть ли шанс превратить ее в настоящий капитал? Эти вопросы пока остаются открытыми.

А вот за дорогую землю сегодня разворачиваются настоящие баталии. Директор Центра оценки "Выбор", действительный член Российского общества оценщиков Сергей Безруков рассказал нам, что сейчас в нижегородском регионе весьма активно скупаются земли для развития придорожного сервиса и торговли, для коттеджного строительства в пригородах, особенно в кстовском и богородском направлениях. Пока в меньшей степени это коснулось заволжского направления по причине неоднородности развития транспортной сети. И, как заметил г-н Безруков, "первопроходцы" часто скупают землю по ценам гораздо ниже рыночных. Пока, по его словам, "инвесторов несколько смущают сложности перевода сельхозземель в другие категории, но тем не менее и эти земли все активнее вовлекаются в рыночный оборот — на них строятся складские терминалы, предприятия автосервиса, торговые здания, автозаправки". (Кстати, земля, выведенная из сельхозоборота, значительно дорожает: в среднем по России 1 га земли под сельхозугодьями стоит сейчас 11 тыс. руб., а гектар, выведенный из оборота, — порядка 1 млн руб.)

Активизируется спрос на земли сельхозназначения в Гагинском, Сергачском, Арзамасском районах, но здесь участки приобретаются исключительно для аграрного производства. Частный капитал, в том числе малый бизнес, начинает вкладывать деньги в АПК. Причем именно эти инвестиции, пока еще очень редкие, превращают землю в глубинке из бесхозного ресурса в ликвидный товар, исключающий возможность спекуляций.

Инвестиционный тупик

В крупных городах, в частности в Нижнем Новгороде, земли по большей части остаются в собственности у государства и муниципалитета: в оборот здесь вовлечены в основном арендные отношения, и речь обычно идет о выделении участков под строительство. В этой сфере задействованы огромные средства, и порой разворачиваются настоящие драмы.

Взять, к примеру, масштабную борьбу с незаконными постройками, которая активно ведется в Нижнем Новгороде вот уже больше года. Причем, как отмечают юристы, основная причина появления таких построек связана с тем, что сегодня бюрократические технологии по выдаче разрешительной земельно-строительной документации сильно отстают от потребностей рынка. Строительные ноу-хау позволяют в короткие сроки возводить сооружения различной степени сложности. В то же время порядок оформления документов на землю, постройку и получения всякого рода согласований во многом устарел, этот процесс может длиться годами (от 1,5 лет и больше) и служит препят¬ствием для освоения земель.

Скептики утверждают, что за время, пока оформляются документы, можно трижды выстроить объект и несколько раз реализовать сложный инвестиционный проект. Некоторые инвесторы начинают строительство и параллельно занимаются оформлением разрешительной документации. В итоге проект почти реализован, а часть документов еще "недозрела", и в определенный момент деятельность застройщика подпадает под определение "незаконное строительство".

При этом в каждом муниципальном образовании сегодня разработаны свои "правила игры" с инвесторами. Многие предприниматели утверждают, что самый запутанный порядок земельных отношений сложился в областном центре. Так, получив землю и соответствующее распоряжение мэра, инвестор сталкивается с тем, что подводить к площадке коммуникации инженерной инфраструктуры ему придется самостоятельно, общаясь один на один с представителями соответствующих организаций. Как рассказал нам в приватной беседе местный предприниматель, основная проблема состоит даже не в том, что это общение обходится с каждым днем все дороже, самое страшное — полная неизвестность: никто не знает, сколько средств и на какие цели завтра потребуют энергетики, экологи, какой счет выставят пожарные, и что придумает Госавтоинспекция. По признанию нижегородского инвестора, "увязнувшего" в реализации перспективного проекта, "осваивать земельный участок — занятие рискованное, настоящий экстрим, все равно что идти несколько лет по краю пропасти с завязанными глазами".

Отдельные инвесторы, узнав о том, какие "хождения по мукам" им предстоят для получения вожделенного участка и "добычи" согласований проекта со всеми контролирующими ведомствами, решали оставить свою затею до лучших времен.

Но случается, что инвестор, получивший землю, сталкивается с непреодолимыми административными препятствиями и вынужден свернуть свою деятельность.

Печальный итог — пустующая площадка с вырытым котлованом или старым, разрушенным зданием. Например, один предприниматель купил в Нижнем Новгороде участок с полуразвалившимся зданием, вложил четверть миллиона долларов, и уже 3 года не может услышать от властей внятный ответ, как эту площадку следует использовать и каким образом надо поступить со строением — реконструировать, сломать или оставить в покое. "Спорный" объект (одни говорят — памятник, другие — "рухлядь, не представляющая исторической ценности") находится примерно в 150 м от Нижегородского кремля и представляет собой сгнившую деревянную коробку…

Директор Центра правового содействия "ТМ-Сервис" Юлия Крузе заметила, что для решения накопившихся проблем неповоротливую бюрократическую машину придется модернизировать — хотят этого чиновники или нет. Тем более, у местных властей появился отличный стимул для того, чтобы ускорить процедуры согласований и разрешений в сфере землепользования: с текущего года налог с муниципальных земель должен полностью поступать в местные бюджеты.

Пока же "невыясненными" до конца земельными отношениями недовольны практически все участники рынка: и землепользователи, и потенциальные инвесторы, и власти.

Решение проблем, что оказались не под силу муниципалитетам, взяло на себя област¬ное правительство. В декабре 2005 г. по инициативе губернатора Валерия Шанцева был принят областной закон №192-З "О регулировании земельных отношений в Нижегородской области", призванный ускорить и оптимизировать процедуру выделения участков под инвестпроекты и в корне изменить существующую систему землеотвода, а заодно и взаимоотношения между потенциальными инвесторами, муниципалитетом и контролирующими ведом¬ствами. При этом речь идет о регулировании землепользования в сфере строитель¬ства, реконструкции объектов недвижимости и размещения временных объектов. Опробовать действие нового закона предстоит уже в 2006 г.

Суть нововведений сводится к тому, что теперь земельные участки площадью свыше 200 кв. м будут выделяться под инвестиционные проекты распоряжением областного правительства, в то время как органы местного самоуправления станут выполнять в подобных ситуациях роль согласующих структур. После рассмотрения заявки на областном инвестиционном совете инвестор получает документ о том, что его проект одобрен и рекомендован к осуществлению, и уже после этого дает правительству доверенность на право представлять его интересы при согласовании правоустанавливающих документов. Все согласования проекта, в том числе техусловия на подсоединение коммуникаций, будут выполняться без участия инвестора, и на это отведено три месяца. После подготовки документов инвестор может смело приступать к реализации своей идеи.

Таким образом, в земельные отношения внедряется принцип "одного окна": если областной инвестиционный совет "дал добро" на осуществление проекта, предпринимателю уже не придется, как это происходило ранее, вести неравный бой с разнообразными федеральными ведомствами. (Уполномоченным органом по подготовке, согласованию и выдаче заявителям материалов, необходимых для реализации проектов, определено областное министерство инвестиционной политики.)

Нижегородский землераздел

На этом фоне почти незамеченными остались "Правила землепользования и застройки Нижнего Новгорода", которые были утверждены 15 ноября 2005 г. постановлением Гордумы №89 и спустя несколько дней вступили в силу. Местные юристы окрестили этот документ "тихой революцией", впрочем, предусмотренной Градостроительным кодексом.

"Правила" описывают порядок регулирования землепользования и застройки, различные варианты подготовки земельных участков для предоставления физическим и юридическим лицам, а также процедуру прохождения публичных слушаний. В документе также установлены градостроительные регламенты: все земли в границах городской черты распределены на зоны — жилые, производственные, коммунальные, общественно-деловые и т.д. Причем внутри каждой зоны есть три вида разрешенного использования недвижимости (основной, вспомогательный и условно-разрешенный).

В состав "Правил" также входит иллюстративный материал — цветные карты градостроительного зонирования и зон с особыми условиями использования территорий. Каждая зона имеет свою окраску. И некоторые юристы уже сравнили цвета (иначе говоря, виды использования недвижимости), которые есть на картах, с объектами, расположенными на тех или иных участках.

"Городской законодатель дал нам четкий план города и сказал, что в центре надо возводить такие-то объекты, а на периферии — иные. И хорошо, если ваше строение попадает в основной или вспомогательный вид разрешенного использования, установленного для данного участка, — рассуждает Юлия Крузе. — А если объект является условно-разрешенным, тогда придется пройти публичные слушания, чтобы внести соответствующие изменения в градостроительный регламент".

Правда, есть в принятом документе и неясные моменты. Например, как на практике будут осуществляться публичные слушания, и что делать, если крупный объект, например дом, построенный задолго до принятия "Правил", не попал ни в один из трех видов разрешенного использования недвижимости.

Тем не менее эксперты считают, что этот документ очень важен для цивилизованного землепользования и комплекс¬ного развития городской территории и, возможно, он позволит избавиться от существующей неразберихи в застройке ?Нижнего Новгорода.

Анна ГЛУХОВСКАЯ

Подробнее

28.02.2006 Внимание к земле и продаже бизнесов

Чем 2005 год запомнился практикующему юристу? Какие направления юридической практики наиболее востребованы бизнесом? Что ожидать от законодателей в 2006 году?

Юлия Крузе, руководитель Центра правового содействия Т.М.-Сервис, к.ю.н.

В 2005 г. законодательная деятельность по изданию революционно-новых нормативных, принятию кодексов, федеральных законов, регулирующих основные экономические отношения, в целом подошла к концу. (В проектах остались лишь Лесной и Водный кодексы, их актов введение в действие имеет существенное отраслевое значение, но не затрагивает массовых участников правоотношений в бизнес-сообществе.)

Прошедший год запомнился как начальный период реализации жилищной реформы. Вступление в силу Жилищного и Градостроительного кодексов, федерального закона "о долевом участии в строительстве» способствовало активному развитию юридической практики в жилищной, градостроительной и смежных с ними сферах. Вместе с тем, реализация административной реформы и изменения в части порядка регистрации объектов недвижимости дали основу для объективной критики со стороны участников этих правоотношений.

Реформирование системы государственного регулирования сделок и кадастрового учета объектов, в том числе земли, не закончено и будет продолжено для создания и ведения единого учета объектов земли и недвижимости, как это делается во всем цивилизованном мире.

В 2005 г. земля, доли в праве на земли сельхозназначения появились в юридической практике как массовые объекты гражданского оборота (о чем в 2004 г. говорить было преждевременно) благо­даря действию федеральных законов переводе сельскохозяйственных земель; в иные категории и об обороте земель; сельхозназначения.

Существенным образом изменилась; сложившаяся ранее юридическая практика в сфере земельных отношений и в Нижегородской области. В конце прошлого года был принят региональный закон о регулировании земельных отношений и утверждены Городской Думой Правила землепользования и застройки города. Обещанная властями практика «одного окна» и опыт применения этих важных документов будут формироваться в текущем году, что потребует от участников земельного и строительного рынков, землепользователей и землевладельцев, девелоперских и инвестиционных компаний пристального внимания к новым процедурам и перестройки сложившихся ранее бизнес-процессов.

Юридическая процедура легализации самовольного строительства была традиционно востребована (об этом писала «Деловая неделя» NQ18, 2005 г.). В прошлом году собственникам таких объектов стало очевидно, что нельзя «добросовестно» извлекать доход из объектов недви­жимости, которых нет в соответствующих документах.

Развитие земельного законодательства, введение повсеместного кадастрового учета, изменение порядка налогообложения земли, принадлежащей юридическому лицу, обязательства по оформлению земельных отношений - все это способствовало дальнейшему развитию юридической практики в строительной, земельной и смежных с ними сферах.

В корпоративной юридической практике прошлого года, в целом, сохранились ранее проявившиеся тенденции. Получила дальнейшее развитие юридическая практика сопровождения сделок по купле-продаже среднего регионального бизнеса, поглощения его межрегиональными или федеральными группами. Нижегородский бизнес достиг определенного уровня развития, который позволил ему быть привлекательным объектом купли-продажи, что проявлялось на протяжении всего 2005 г. (о типичных юридических формах подобных сделок «Деловая неделя» писала в N18, 2004 Г.).

Покупались сложившиеся, наиболее успешные нижегородские бизнесы, распространенной юридической формой покупки служил договор купли-продажи акций (долей) хозяйственных обществ. Как правило, бывшие владельцы полностью передавали свои пакеты, иногда оставались на управленческих должностях как наемные менеджеры или уходили совсем, открывая новые собственные бизнесы. Вариант, когда образовывался совместный орган управления, где присутствовали и продавцы, и покупатели как стратегические инвесторы встречался реже.

Процессы консолидации в отраслях экономики, усиление конкурентной борьбы на региональном рынке заставляли собственников, выбравших альтернативную продаже стратегию концентрации и развития собственного бизнеса, еще раз посмотреть на него с точки зрения профильных и непрофильных активов, провести реструктуризацию в группе компаний и сопутствующих ЧП. Целью реструктуризации ставилось достижение следующих результатов:

  • защита или консолидация активов;
  • улучшение управления;
  • увеличение прозрачности бизнеса для инвесторов;
  • рост стоимости бизнеса;
  • продвижение брэнда;
  • налоговое планирование и пр.

В зависимости от конкретной ситуации применялись организационная, финансовая или юридическая реструктуризации как комплекс связанных между собой административных и юридических процедур для реализации холдинговых схем.

Вновь созданная схема подразумевает наличие организаций для осуществления текущей операционной деятельности, так называемых самостоятельных бизнес-единиц. Они участвуют в гражданском обороте и не обладают ключевыми активами, которые выводятся и консолидируются в другой организации, не принимающей активного участия в высокорисковой текущей деятельности. Активы, которые нуждаются в комплексной системе защиты, могут защищаться и на тактическом уровне - на уровне самого юридического лица, и на стратегическом - на уровне схем взаимодействия внутри и вне группы компаний. Кстати, в 2005 г. значительное развитие в арбитражных судах получила судебная практика по корпоративным спорам, связанным с защитой от недружественного захвата.

Отрадно, что в 2005 г. нижегородский бизнес развивался столь стремительно, что потребовал еще одну юридическую процедуру, возможную де-юре, но не применявшуюся ранее де-факто, - привлечение заемных средств по среднесрочным облигационным займам и размещение процентных документарных облигаций. Перспективный российский долговой облигационный рынок дает нижегородским компаниям возможность получить дополнительные деньги для развития без уступки власти и собственности, причем на более длительные сроки, нежели банковские кредиты. А в перспективе при положительной национальной кредитной истории возможен выход на зарубежный рынок облигаций, где уже сегодня с большим успехом котируются займы лучших федеральных и межрегиональных российских компаний.

В 2006 г. начался следующий, не менее интересный и достаточно долгий этап (он продлится несколько лет) - формирование в российской правовой системе действующих во всем развитом мире международно-признанных правовых механизмов и институтов как общемировых правил ведения бизнеса. Внедрение будет производиться на уровне законодательных актов, судебной, правоприменительной практики, изменения положений учредительных документов и регистрационных процедур.

На практике это означает, что в 2006 г. подлежит изменению корпоративное законодательство, а следовательно, и сложившиеся правила работы в наиболее массовых организационно-правовых формах: обществах с ограниченной ответственностью, акционерных обществах, некоммерческих организациях.

Уже приняты некоторые нормативные акты, реализующие отдельные направления корпоративной реформы. Так, 5 января 2006 г. президентом подписан федеральный закон о внесении изменений в закон об акционерных обществах в части открытых АО, а 17 января опубликован закон о внесении изменений в ГК РФ и законодательство о некоммерческих организациях (он вступает в действие по истечении 90 дней со дня публикации). На майскую сессию Государственной Думы назначено рассмотрение изменений в законодательство об ООО (в частности, изменятся правила их регистрации), и это затронет всех предпринимателей, ведущих бизнес в данной организацион­но-правовой форме.

"Деловая Неделя» №4, февраль 2006

  Подробнее

16.01.2006 Особенности перевода

Изменения в законодательстве, касающиеся перевода земель из одной категории в другую.

Среди собственников земельных участков всё чаще возникает необходимость в изменении категории назначения своих земель. Если раньше трудности возникали при решении проблем оформления прав собственности на землю, то, сегодня обладая земельным участком на праве собственности, этот собственник задаётся вопросом: а как эту землю рационально и выгодно использовать с учётом новых потребностей и возможностей. Как законным путём достичь желаемого и при этом оградить себя от неверных шагов, в условиях постоянно изменяющегося законодательства.

В этой статье остановимся на изменениях федерального законодательства, связанных, в первую очередь, с переводом земель сельскохозяйственного назначения в земли поселения, так как в будущем именно эти две категории являются более привлекательными для строительства жилья за городской чертой, и спрос на такие дома и квартиры, расположенные в живописных и экологически здоровых местах с каждым годом растёт.

Просуществовав всего лишь полгода, Федеральный закон от 21.12.2004г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» претерпел во второй половине прошлого года существенные изменения, заслуживающие особого внимания. Прежде всего, это коснулось особенностей перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию.

В новой редакции закона расширен перечень исключительных случаев, при которых данный перевод допускается. В - первых, если нет других приемлемых вариантов размещения объектов социального, коммунально-бытового назначения, здравоохранения или образования, а это школы, больницы, почты, сервисные или ремонтные мастерские, котельные и т.д., то под строительство таких объектов перевод земель сельскохозяйственных угодий законом предусмотрен.

Во-вторых, в случае необходимости добычи полезных ископаемых, причём, в том числе и общераспространённых, перевод допускается только при наличии утверждённого проекта рекультивации земель. Это принципиально новое требование к составу документов, представляемых для получения акта о переводе земель. Теперь наличие проекта рекультивации необходимо и при строительстве дорог и железнодорожный линий, линий электропередачи и связи, прокладки нефте-, газо- и других трубопроводов.

Помимо создания особо охраняемых природных территорий, перевод сельскохозяйственных угодий допускается и в случаях отнесения земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения. Особый статус таких земельных участков позволит усилить защиту и сохранить первозданность этих территорий.

Что касается строительства промышленных объектов или объектов не связанных с сельскохозяйственными нуждами на сельхозугодьях, то по старым правилам необходимо было представить доказательства, что эти земли абсолютно непригодны для сельскохозяйственной деятельности. В новых условиях, кадастровая стоимость таких угодий не должна превышать средний уровень стоимость по району или округу, при условии отсутствии иных вариантов размещения таких объектов. То есть в данном случае в кадастровой стоимости уже учтена степень ценности земель как плодородных угодий.

Поднята планка с тридцати до пятидесяти процентов превышения среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району или городскому округу, при котором перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию не допускается. Тем самым законодатель позволил увеличить количество земельных участков, попадающих в разряд возможного перевода и использования их в дальнейшем для целей, не связанных с сельским хозяйством. На сегодня такая возможность крайне актуальна для потенциальных инвесторов несельскохозяйственного профиля.

Обращает на себя новая трактовка части второй ст. 7, где упомянуты случаи, установленные другими пунктами настоящей статьи, на которые превышение кадастровой стоимости не распространяется:

• при установлении или изменении черты поселений;

• в случаях, связанных со строительством линейных объектов при обязательном наличии утверждённого проекта рекультивации части угодий, предоставляемой на период осуществления данного строительства;

• в случаях отсутствия иных вариантов размещения объектов, связанных с выполнением международных обязательств РФ и обеспечением обороны страны и безопасности государства;

• при добыче полезных ископаемых, обоснование необходимости которой подкреплено также проектом рекультивации данной территории, который прошёл стадию утверждения.

Что касается внесения изменений в особенности перевода земель поселений в другую категорию или наоборот, то в отличие от прежней редакции закона, где установление или изменение черты поселений влечёт за собой процедуру перевода земель, то в новом изложении статьи сам факт установления или изменения черты поселения является переводом. В результате чего, компетентному органу власти, утвердившему проект черты поселения, достаточно направить копию акта об установлении или изменении черты поселения с приложением необходимых документов в орган кадастрового учёта для внесения соответствующих изменений в документы государственного земельного кадастра.

И, наконец, изучение и использование на практике рассматриваемых изменений, внесённых в правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель сельскохозяйственных угодий в другую категорию, невозможно без анализа принципиальных поправок в Федеральный закон от 24.07.2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», внесённых 18 июля 2005г. и новейшего законодательства Нижегородской области в части регулирования земельных отношений, которые мы рассмотрим в следующей публикации.

Лобина Т.В. юрист-консультант юридической компании «ТМ-Сервис»

Подробнее