Лобина Т.В. итоги 2011г. земельная практика

  1. Юридическое сопровождение оформления прав собственности на земельные участки, отчуждаемые из государственной и муниципальной собственности, в том числе и по льготному режиму выкупа. В целях оптимизации процедуры оформления прав взаимодействие с лицензированными организациями и уполномоченными органами
  2. Разрешение спорных ситуаций по границам смежных земельных участков между представителями конкурирующего бизнеса, как в судебном порядке, так и при применении инструментов медиации. Выявление и устранение кадастровых и технических ошибок при межевании.
  3. Правовая экспертиза пакета документов на стадии подготовки особо крупной сделки, результатом которой было достигнуто существенное снижение стоимости объекта в связи с обоснованием снижения инвестиционной привлекательности использования земельного участка
  4. Легализация самовольно возведенных объектов недвижимости, реконструкции, переустройства и перепланировок.
  5. Юридическое сопровождение раздела, объединения, выдела долей, перераспределения земельных участков с учётом перспективы развития бизнеса и целесообразности использования территории.
  6. Разрешение конфликтных ситуаций владельцев неделимых земельных участков и собственников общей долевой собственности объектов капитального строительства. Определение порядка пользования путём заключения мирных соглашений и на основании решений суда.
  7. Юридическое сопровождение оформления сервитутов, государственной регистрации обременения, заключения соглашений, содействие в формировании границ сервитутов, их обосновании.
  8. Признание незаконными актов органов местного самоуправления в предоставлении в собственность земельных участков, ограниченных или запрещённых в обороте. Выявление нарушений при формировании земельных участков и утверждении схем расположения. Сопровождение снятия объектов с кадастрового учёта.

Земельные споры

Земельные споры — это конфликтные ситуации (разногласия), связанные с нарушениями права собственности или аренды участниками земельных правоотношений или третьими лицами по владению, пользованию или распоряжению земельными участками.

Суть земельных споров

Земельные споры составляют особую категорию дел. Судебная практика по таким делам на сегодняшний день противоречива, имеет полярные решения, поскольку частной собственности в СССР не было, соответственно, не было и таких споров. Земля с каждым годом приобретает значимость и для бизнеса и для обычных граждан, является ценным объектом недвижимости, поэтому споры вокруг нее возникают регулярно.

Законодательная база, с помощью которой урегулирование земельных правоотношений, включает в себя нормы Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ, иных федеральный законов и нормативно-правовых актов.

Земельные споры возникают по вопросам владения, пользования и распоряжения земельными участками. При этом нарушаются права собственников, арендаторов, покупателей , продавцов и иных лиц, участвующих в земельных правоотношениях. Земельные споры возникают при наличии односторонних или взаимных претензий сторон друг к другу, которые уже невозможно решить без участия суда. У каждой стороны свои интересы, потому что на кону стоит большие суммы и ценная недвижимость.

Земельными участками именуются части поверхности земли, для которых определены границы в строгом соответствии Федеральному закону. Каждый земельный участок индивидуализирован, имеет уникальный кадастровый номер. Предметом спора может являться только тот земельный участок, который внесён е ГКН (государственный кадастр недвижимости).

Субъектами земельных правоотношений являются физические или юридические лица, государственные институты; объекты — права на земельные участки.

Услуги компании в разрешении земельных споров

Не стоит заниматься разрешением земельных споров самостоятельно. Земельное законодательство довольно запутано и местами противоречиво, разобраться в этом под силу только опытному специалисту. Поэтому земельные споры целесообразнее отдать для решения юристам нашей компании, которые в кратчайшие сроки помогут Вас найти выход из ситуации. Более того, специалисты изучив ситуацию подскажут наиболее выгодное разрешение Вашего земельного спора, помогут собрать доказательную базу для судебного процесса.

Наша компания оказывает услуги в разрешении земельных споров по следующим вопросам:

  • спорные границы с соседними пользователями земельных участков, неправильное установление границ зданий, не соответствующих границам земельных участков (захождение на чужую территорию);
  • трудности при установлении порядка пользования земельной недвижимостью, находящейся в общей или долевой собственности объекта капитального строительства;
  • невозможность (трудность) беспрепятственного доступа к земельному владению собственника, если это владение вкраплено в другой земельный участок, ему не принадлежащий;
  • вопросы, возникающие при разделении, объединении, перераспределении земельных ресурсов;
  • разрешение проблем в сервитутных отношениях, связанных с пользованием общим проездом.

Земельные споры делятся на несколько категорий:

  • споры о признании незаконным действия или бездействия органов государственной власти;
  • споры о признании легитимным (нелегитимным) права собственности;
  • споры о понуждении к заключению договоров купли-продажи, аренды и др.;
  • споры по изъятию земельного участка государственным или муниципальным органом, определение размера возможной компенсации.

Раздел, объединение земельных участков

Раздел, объединение земельных участков — сложная и многоэтапная процедура, которая требует большой концентрации внимания всех участников и наличия глубоких знаний в сфере законодательства. Такие операции лучше проводить под руководством грамотного и опытного юриста, который поможет собрать необходимые документы, разработает план действий и поможет все это реализовать. Специалисты компании «ТМ — Сервис» готовы помочь в разрешении всех вопросов, связанных с разделом, объединением участка. Обратившись к нам, Вы без лишних усилий и затрат проведете все нужные операции и вскоре получите результат.

Раздел земельных участков производится в случае, если необходимо продать часть владения, разделить имущество супругов, дом и в других подобных ситуациях. Но не каждый участок земли возможно разделить на части. Это зависит от количества лиц, им владеющих, от размера самого участка и от того, какого вида имущественные права у его владельцев. Также учитываются иные технико-юридические требования, которые индивидуальны для каждого конкретного случая.

Объединение земельных участков также требует продуманность решений, так как объединённый земельный участок должен соответствовать свеем требованиям земельного и градостроительного законодательства.

Условия раздела

Чтобы осуществить раздел земельных участков, нужно соблюсти следующие условия:

  1. Должна быть сохранена категория земли. Земельный участок называется делимым, если из него можно сделать несколько самостоятельных частей. Каждая часть должна использоваться без перевода ее в другую земельную категорию. Неделимым признается земельный участок, на котором находится объект, раздел которого в натуре не представляется возможным. Например, участок с многоквартирным домом является неделимым.
  2. Должен быть соблюден минимальный размер выделяемого участка. Это прописано в законодательстве. Минимальный размер участка зависит от того, для какой цели его будут использовать.
  3. Должны быть соблюдены правила градостроительной деятельности (когда речь идет об участках в городской черте). Требования прописаны в Градостроительном кодексе РФ.
  4. Необходимо получение согласований и разрешения на раздел земельных участков согласно требованиям законодательства.

Соблюдение указанных требований проверяется в процессе кадастровых и землеустроительных работ. Решение о разделе должно быть принято не позднее чем через месяц после подачи документов.

Документация и услуги

В пакет документов, необходимых для раздела или объединения земельного участка, входят:

  • решение собственника по разделу или объединению земельного участка;
  • документы от заявителя или его представителя;
  • документы о праве собственности на земельный участок;
  • кадастровые паспорта на вновь образованные земельные участка в результате раздела или объединения.

Юристы нашей компании помогут провести раздел земельных участков, предоставляя следующие услуги:

  • правовая экспертиза документации;
  • сбор и получение необходимого комплекта документов в БТИ и иных лицензированных учреждениях;
  • оформление и подача заявлений в Кадастровую палату;
  • юридическое сопровождение раздела или объединения объектов;
  • регистрация права собственности на вновь образуемые земельные участки;

Для того, чтобы раздел или объединение земельных участков прошел юридически правильно, чтобы Вы понесли минимальные финансовые и моральные затраты, Вам следует обратиться за помощью к нашим специалистам. Юристы компании «ТМ — Сервис» имеют большой опыт в данной сфере и помогут Вам решить вопрос максимально быстро и качественно.

Оформление объектов недвижимости

Любая недвижимость требует официального оформления и государственной регистрации прав на нее. Самое главное — правильно выбрать юристов, которые будут Вам в этом помогать, поскольку процесс оформления недвижимости довольно сложный и кропотливый, грамотно провести его под силу опытным квалифицированным специалистам компании «ТМ — Сервис».

Оформление объектов недвижимости состоит из двух этапов — подготовительного и процесса государственной регистрации права на недвижимость.

Во время подготовительного этапа осуществляется сбор необходимых документов на недвижимость, их составление, заполнение, подписание, заверка документов у нотариуса. Когда все документы готовы и прошли правовую проверку на подлинность и соответствие требованиям закона, далее следует процедура государственной регистрации прав на недвижимость и проведение сделок с ней.

Таким образом, оформление объектов недвижимости можно охарактеризовать как процедуру установления и подтверждения соответствующим государственным органом возникновения, ограничения, переход или прекращения прав на недвижимость.

Процедура и сроки оформления

Оформление объектов недвижимости происходит в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии в течение 30 дней после подачи соответствующих документов. Регистрация прав на объект недвижимости происходит в Едином государственном реестре. Оформление объектов недвижимости представляет собой процесс, в ходе которого подтверждается законная регистрация права на недвижимое имущество.

Объекты недвижимости, подлежащие регистрации:

  • помещения, строения, сооружения, здания — уже готовые или строящиеся (незавершенное строительство), реконструируемые;
  • земельные участки с постройками или без.

В группу услуг по оформлению объектов недвижимости входят:

  • юридические консультации Клиента по всем вопросам, касательно его ситуации;
  • правовая экспертиза документации;
  • подготовка пакета документов для регистрации сделки с недвижимостью;
  • подача документов для регистрации в соответствующий орган и получение свидетельства о государственной регистрации права.

Государственная регистрация требуется по следующим правам на объекты недвижимости:

  • залог;
  • наследство;
  • дарение;
  • приватизация;
  • купля-продажа;
  • аренда;
  • мена.

Наши услуги

Компания «ТМ — Сервис» предлагает своим клиентам квалифицированную юридическую помощь при оформлении документов по регистрации прав на объекты недвижимости. В список услуг компании входит следующее:

  • сбор и подготовка необходимого для регистрации недвижимости пакета документов;
  • составление соглашений, договоров и иных документов в соответствии с требованиями законодательства;
  • регистрация всех форм недвижимости (жилая, нежилая);
  • регистрация необходимых договоров (аренда, залог, ипотека);
  • юридическое сопровождение проводимых сделок;

Доверяя оформление объектов недвижимости нашим специалистам, Вы избавляете себя от лишних хлопот и получите уже готовый результат — зарегистрированное право на объекты недвижимости: в результате перехода права по сделке, ранее возникшее право (до 1998г.) подлежащее регистрации, права приватизации.

Наши юристы не только помогут провести законную государственную регистрацию права, но и в ходе правовой экспертизы представляемых Клиентом документов помогут выявить риски сделок, подскажут, как оптимально провести регистрацию права на недвижимость.

Для оформления объектов недвижимости нужно предоставить такие документы:

  • удостоверение личности;
  • заявление по регистрации недвижимости;
  • документы, подтверждающие оплату государственной пошлины;
  • правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, приватизации, соглашение по перераспределении долей, выдела доли, о беспрепятственном доступе к объекту и т.д.)
  • иные документы, требуемые при регистрации объектов недвижимости (кадастровый паспорт объекта (здания, земельного участка), план объекта из БТИ, данные по инвентаризационной стоимости, документы, подтверждающие отсутствие задолженности, согласие на отчуждение супруга и т.д.).

Земельная практика

С каждым годом всё больше земельных участков вовлекается в оборот, бизнесмены из пользователей и арендаторов становятся собственниками – полноправными хозяевами со всем спектром прав и обязанностей, которые регулируются гражданским, градостроительным, земельным законодательством и ни одним десятком федеральных законов. Действовать в соответствии букве закона бизнесменам подчас сложно, реально не имея возможности знать все тонкости и сложности земельного законодательства. Да и оно по праву считается наиболее сложным, часто подверженным изменениям и дополнениям. В связи с этим грядущие изменения в Гражданском кодексе РФ серьёзным образом повлияют на правоприменительную практику в сфере земельных отношений.

Кроме того федеральным законом определёно окончание 2011г. по реализации права льготного выкупа земельных участков, находящихся в государственной собственности. Утверждение новых результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Нижегородской области также повлияло на расчёт выкупной стоимости с 1 ноября 2010г., а с 01.01.2011г на расчёты арендных платежей за землю.

Становясь собственником земельной недвижимости, вовлекая земельные участки в оборот, бизнес сталкивается с целым букетом проблем, среди них наиболее часто возникающие:

  • спорные границы с соседними землепользователями, «виляющие» ограждения, несоответствия границ зданий, сооружений с границами земельных участков, как правило, ранее установленных, заходящих частично на чужые территории;
  • совместная или долевая собственность на объект капитального строительства и в связи с этим трудности по определению порядка пользования общим земельным участком, чтобы не пересекались различного рода бизнес – интересы;
  • спорные ситуации, когда собственник вкраплённого земельного участка имеет проблему беспрепятственного доступа к своему объекту через территорию, принадлежащую другому собственнику;
  • при реализации бизнес планов, связанных с разделением, объединением, перераспределением своего земельного ресурса, возникающая при этом необходимость рационального и оптимального подхода;
  • эксплуатация и содержание общего проезда, который находится в долевой собственности или в пользовании соарендаторов, проблемы сервитутных отношений.

Возникающие в таких ситуациях спорные моменты, как правило, разрешаются в судебных инстанциях: право на обращение предусмотрено в законодательстве. Как показывает практика, не всегда бизнесу выгодно тратить время и средства на судебные тяжбы. Спорить там, где можно договориться, всё чаще становиться более приемлемым вариантом разрешения проблем. Да и порой амбиции собственника не всегда согласуются с нормами закона, а лишь подогревают спорную ситуацию.
В таких случаях стол переговоров иногда заменяет непомерные затраты денежных средств, уйму времени и главное – нарушают стабильное развитие бизнеса. И без юристов-профессионалов в сфере земельных отношений здесь не обойтись.
В нашей юридической практике ЗАО «Т.М.- Сервис» при обращении одной стороны для оказания юридической помощи в судебной инстанции в разрешении спорной земельной ситуации, мы всё чаще используем инструмент переговоров. Проговаривая плюсы и минусы для обеих сторон, повышая уровень знаний в земельных правоотношениях и нашего Клиента и его оппонента, и тем самым снижая градус напряжения и умеряя амбиции, добиваемся мирного разрешения проблемы, договариваясь о взаимных уступках и определяясь в последовательности действий обеих сторон.